경매 낙찰 후 세입자가 집을 비워주지 않는다?

시세보다 저렴하게 부동산을 매입하기 위해 경매를 합니다. 조금 복잡하지만 부동산을 투자하는 사람들이 경매를 공부하는 이유죠. 경매를 통해 집을 낙찰받으면 기존에 거주하고 있는 세입자에게 집을 비워달라고 요구할 수 있습니다. 

 

경매로 집을 낙찰 받았지만, 점유자가 집을 비워주지 않으면 온전히 내 소유의 부동산이라 할 수 없죠. 여기서 점유자는 임차인일 수도 있고, 기존 소유자일 수도 있습니다. 

 

그리고 대항력이 없는 세입자가 무작정 버티는 경우도 있습니다. 이때 낙찰받은 소유자는 어떻게 해야 할까요? 

 

 

 

세입자 내보내기가 어렵다

어떻게 보면 경매 자체보다 기존에 있는 점유자(소유주, 임차인)을 내보내는 일이 더 어렵습니다. 집을 비워달라고 했을 때 이에 대해 거부하는 세입자가 많습니다. 무작정 연락을 안 받거나, 새로 이사할 집을 구하지 못하였거나, 이전 주인과의 채무 문제로 경매 상황 자체를 인정하는 세입자들이죠.

 

새로 집을 낙찰 받은 입장에서는 매우 답답한 입장입니다. 법적인 절차를 진행할 수도 있습니다. 대표적으로 인도명령이나 명도소송입니다. 하지만 가장 현명한 방법은 합의를 통해 해결하는 게 좋습니다. 가장 흔히 합의하는 부분이 이사비용입니다. 이사비용을 주면 나가겠다는 세입자도 많습니다. 이 과정에서 가능하면 서로 이익되는 방향으로 합의하는 게 베스트입니다.

 

 

 

끝까지 버티는 세입자 어떻게?

합의를 시도했음에도 불구하고 도저히 합의점이 없다면, 법적인 절차를 준비해야 합니다. 위에서 말씀드린대로 대표적인 절차가 인도명령과 명도소송입니다.

 

1) 인도명령

인도명령은 '집을 비워 달라'라고 법원에 신청하는 것입니다. 인도명령을 통해 강제집행을 할 수도 있습니다. 낙찰대금 납부 후 6개월 내 신청합니다. 쉽게 말해 낙찰받은 집을 점유하고 있는 세입자를 강제 퇴거조치할 수 있도록 법원에서 명령을 하는 거죠. 

 

인도명령 신청방법은 이렇습니다. 먼저 주민센터에 가서 부동산 전입자를 열람합니다. 주민센터에 가면 서류가 구비되어 있는데요. '주소별 세대 열람'이라는 서류입니다. 작성하고 제출하면 됩니다. 열람을 통해 알게 된 전입자를 상대로 '인도명령 신청서'를 작성하고 추가로 '부동산 목록 1부', '낙찰대금 완납증명서 사본' 마지막으로 '부동산 인도명령 신청서' 작성하여 법원에 접수하면 됩니다. 보통 7일 이내 결정이 나며, 결정이 나면 신청자와 점유자에 송달됩니다.

 

2) 명도소송

명도는 현재 살고 있는 사람을 내보내는 것을 말합니다. 임대기간이 끝났음에도 불구하고 소유주에게 땅이나 건물을 명도 하지 않는 경우, 소유주는 점유자에게 명도소송을 제기합니다.

 

낙찰 후 점유자가 대항력이 있는 세입자인 경우 인도명령 대상이 아닙니다. 이때 명도소송을 제기하는 거죠. 또한 인도명령 대상이라고 하여도 낙찰대금 완납 후 6개월이 지났지만 계속해서 점유자가 있다면 명도소송을 제기합니다. 명도소송에서 승소 후 강제집행을 통해 세입자를 내보내게 됩니다.

 

명도소송 신청 순서는 이렇습니다. 먼저 내용증명 작성 후 발송합니다. 이후 '부동산 점유 이전 금지 가처분' 신청하고 명도청구소 제기합니다. 판결 후 강제집행을 신청하는 과정입니다. 간단하게 보이지만 '부동산 점유 이전금지 가처분' 과정만 하더라도 상당히 복잡합니다. 명도소송의 경우 법률전문가의 도움이 필요합니다. 혼자 진행하기엔 다소 무리가 있습니다. 

 

 

 

Best는 합의

인도명령이든 명도소송이든 시간과 돈이 듭니다. 과정이 다 지나 강제집행해야 하는데 이 또한 쉬운 일은 아닙니다. 실무에서 보면 명도소송에서는 대부분 낙찰자가 승소하게 되어 있습니다. 결국 문제는 얼마나 이 일을 빨리 끝내느냐입니다.

 

강제집행을 하여 강제로 비우게 할 수 있습니다. 끝까지 버틴다면 대부분의 결과는 강제집행으로 끝을 냅니다. 하지만 그 과정도 쉬운 일이 아닐뿐더러 점유자 낙찰자 모두에게 유쾌한 일이 아니죠. 경매로 부동산을 낙찰받았다면, 기존 점유자와 얼마나 매끄럽게 해결하느냐도 중요하겠습니다.