임차인 주택 파손 시, 복구 비용 부담 주체와 법적 근거

전세나 월세 계약이 끝난 후 집주인과 임차인 사이에서 가장 자주 발생하는 분쟁 중 하나가 바로 ‘집을 파손한 경우 수리비를 누가 부담해야 하는가’입니다. 우리 민법은 임대차 계약에서 임차인이 목적물을 선량한 관리자의 주의로 사용·수익해야 한다고 규정하고 있습니다(민법 제623조).

 

즉, 임차인은 통상적인 주의 의무를 다하여 집을 사용해야 하며, 이를 위반해 파손이 발생했다면 복구 비용을 부담해야 합니다. 반면 정상적인 사용 과정에서 발생하는 ‘통상손모(보통의 마모·노후)’에 대해서는 원칙적으로 임대인, 즉 집주인이 부담하게 됩니다.

 

 

📌 법원의 판단 기준

법원은 임차인의 부담 여부를 판단할 때 ‘파손 원인’과 ‘통상적인 사용 범위’를 기준으로 합니다. 예를 들어 장판이 해져서 색이 바랜 정도나 벽지의 변색, 가구 자국 등은 통상손모로 보아 임대인이 수리해야 한다고 판결한 사례가 많습니다.

 

그러나 고의 또는 과실로 벽에 구멍을 뚫거나 창문 유리를 깨뜨린 경우, 애완동물이 벽지나 마루를 훼손한 경우 등은 임차인이 수리비를 부담해야 합니다.

 

서울중앙지방법원 2019가단XXXXX 판결에서는, 임차인이 반려견을 방치해 마루와 문틀이 심각하게 손상된 경우 전액을 배상하라는 판결을 내린 바 있습니다.

 

 

⚖️ 계약서 특약의 영향

임대차계약서에는 종종 ‘계약 종료 시 원상회복’ 조항이 포함되는데, 여기서 말하는 원상회복은 임차인이 입주 당시 상태로 돌려놓는 것을 의미합니다. 다만 법원은 이 조항 역시 통상손모까지 임차인에게 부담시키는 것은 부당하다고 판단하는 경우가 많습니다.

 

따라서 계약서에 특약이 있다 하더라도, 파손이 ‘정상적 마모’인지 ‘과실 또는 고의에 의한 훼손’인지에 따라 비용 부담 주체가 갈리게 됩니다.

 

 

 

🔍 분쟁 예방과 입증 문제

실무에서는 파손 원인에 대한 입증이 중요한데, 이를 위해 입주 시점과 퇴거 시점의 상태를 사진이나 동영상으로 기록해 두는 것이 가장 효과적입니다.

 

입주 당시 이미 존재했던 손상인지, 임차 기간 중 발생한 훼손인지에 따라 법원의 판단이 크게 달라집니다. 또한 수리 견적서나 전문가 감정 결과를 확보하면 책임 범위 산정에 도움이 됩니다.

 

 

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결국 임차인이 고의 또는 과실로 집을 파손했다면 복구 비용은 임차인이 부담해야 하며, 정상적인 노후·마모는 집주인이 책임집니다. 다만 현실에서는 ‘통상손모’와 ‘훼손’의 경계가 모호해 분쟁이 빈번하므로, 계약 단계에서 특약을 명확히 하고, 입주·퇴거 시 상태를 사진으로 남겨두는 것이 중요합니다.

 

만약 수리비 부담 여부로 분쟁이 발생했다면, 관련 증거를 토대로 조정 절차나 소송을 통해 해결할 수 있으며, 초기 단계에서 부동산·민사 전문 변호사의 조언을 받는 것이 불필요한 비용과 시간을 줄이는 길입니다.