전세보증금 사기는 형사고소를 통해 해결될 수 있나요?

경제와 부동산계의 최근 이슈는 '전세 사기'로 집주인에게 전세 보증금을 빼앗기는 사람들이 늘어나고 있습니다. 전세사기 피해자 대부분이 사회초년생이나 청년층이기 때문에 피해는 더욱 심각합니다. 이들 대부분이 전세를 위해 보증금을 대출받아 지불한 경우가 많기 때문입니다.

이에 전세보증금을 ​​돌려주지 않는 집주인을 상대로 '사기' 고소가 가능한지 궁금해 하시는 분들이 많은데요. 전세사기 행위는 사기죄로 형사처벌될 수 있는지 알아보겠습니다.

 

 

전세 사기 유형

우선 전세사기에는 크게 두 가지 유형이 있습니다. 하지만 어떤 유형이라도 사기로 처벌하는 것은 쉽지 않습니다. 다만 깡통 전세는 전세보증금을 돌려받을 확률이 조금 더 높기 때문에 둘을 구별하는 것이 중요합니다.

깡통전세

먼저 깡통 전세부터 살펴보겠습니다. 전세 보증금이 주택 시세보다 높거나 같을 때 여기에 해당합니다. 이 경우 임차인이 보증금을 받지 못하고 집을 경매에 내놓는다 하더라도 보증금 전액을 돌려받기는 어렵습니다. 경매 특성상 시세보다 낮은 가격에 주택이 팔리기 때문입니다.

깡통 전세는 집주인이 갭투자를 통해 투자하는 경우가 많습니다. 예를 들어 3억 원짜리 집이 5억 원으로 오를 것으로 예상되면 집주인은 세입자로부터 3억 원을 받아 매매를 합니다. 그리고 2억이 오르면 집을 팔고 3억은 임차인에게 돌려주고 2억은 차익으로 가져가는 방식이죠.

그런데 3억 원짜리 집이 2억 원으로 떨어진다면 어떨까요? 임차인으로부터 받은 보증금으로 매매가 이루어졌기 때문에 집주인은 임차인에게 보증금을 돌려줄 수 없습니다. 결국 세입자는 집을 사거나 경매에 내놓는 것 외에는 선택의 여지가 없습니다. 후자의 경우에도 원래 보증금보다 적은 금액을 받게 됩니다.

 

전세 사기

반대로 전세 사기는 집주인이 처음부터 보증금을 떼먹으려는 의도로 계약을 맺는 경우에 발생합니다. 전세보증금 사기는 더욱 심각한 사건으로 실제 범죄로 형사처벌 대상이 됩니다. 깡통 전세의 경우 소유자는 형사처벌을 피하기 위해 최대한 변제를 위해 노력하겠지만, 전세 사기의 경우 처음부터 사기를 의도한 것이기 때문에 대금 회수는 거의 불가능합니다.

 

 

전세 사기 고소로 해결되나?

전세 사기의 유형을 두 가지로 분류하는 것이 중요하지만 실제로는 두 가지를 엄격하게 분류하기가 어렵습니다.

예를 들어 주택 10채를 산 사람이 보증금을 돌려받지 못해 사기죄로 기소된 사례가 있었습니다. 하지만 이를 '갭 투자'로 볼 것인지, '사기'로 볼 것인지는 불분명합니다. 사기를 치는 집이 몇 채인지에 대한 정해진 기준이 없기 때문입니다. 보증금을 돌려줄 '의지'와 '능력'이 없으면 사기인데 이를 입증하기가 쉽지 않습니다.

다만 형사고소를 할 수 없더라도 민사 손해배상 청구를 해야 합니다. 민사 손해배상 청구에서 승소하면 형사 고소가 종결되더라도 피해자는 유리한 판결을 바탕으로 가해자를 추적하고 재산이나 소득이 있는지 확인할 수 있습니다. 피고인의 재산이나 소득에 대한 강제집행은 훗날에도 가능하기 때문입니다.

 

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최근에는 전세사기와 관련하여 수사기관과 법원이 적극 나서고 있습니다. 수사기관은 전담반을 구성해 수사에 나서기도 하며, 법원은 '대출금 이자 상환 능력 없이 전세차 계약을 체결하고 보증금을 돌려주지 않은 갭투자자'에게 사기 혐의로 선고하기도 했습니다.

 

하지만 어떤 방법이 더 효율적인지...정해진 것은 없습니다. 현재 집 매매 상태와 집주인 자산 상황에 따라 그 방법이 다릅니다. 이런 문제로 고민이시라면 그 즉시 법률전문가의 도움을 받아 해결하시길 바랍니다.