집주인이 전세보증금 돌려주지 않을 때(임대차보증금 반환청구)

지난 몇 년 동안 전국적으로 집값이 무섭게 올랐습니다. 하지만 올해 들어와 상승하던 집값이 한풀 꺾이고 이젠 다시 하락 국면에 들어섰습니다. 전세는 우리나라에만 있는 임대 방식입니다. 매달 나가는 비용이 없다는 점에서 장점이 있지만, 반대로 큰돈을 금융권이 아닌 개인에 맡기는 리스크도 있습니다.

 

집값이 상승할 땐 문제가 없습니다. 하지만 집값이 하락할 땐 깡통전세 우려가 있습니다. 지금 현재 전세를 살고 있는 사람들은 집값이 많이 오른 시점에 계약한 사람들인데요.

 

집값이 급격하게 떨어지면서 곳곳에서 매매가 보다 높은 전세가 속출하고 있습니다. 이렇게 되면 이사를 해야 할 시점에 보증금을 못 받는 경우가 발생하죠. 이럴 때 세입자는 어떻게 대처해야 할까요?

 

 

 

보증금이지만 보증이 안되는 '깡통전세'

깡통전세 문제점은 집중인에게 준 보증금을 못 받을 가능성이 높다는 점입니다. 세입자가 계약기간 만료 후 이사를 가려면 집주인에게 보증금을 돌려받아야 하죠. 이때 집주인이 자금 사정이 안 좋거나 다른 채무로 문제가 발생하면 돈을 안 주고 버티게 되죠.

 

경매를 통해 못 받은 전세금을 받으면 된다고요? 현실은 말처럼 그렇게 쉽지 않습니다. 집주인 융자가 이미 매매가를 넘어선 경우도 있고요. 경매로 집이 넘어가더라도 세입자 보증금까지 보장된다는 확신도 없습니다.

 

얼마전 수도권 모지역에서만 보증보험에서 갚아준 보증금만 7천억 원에 달한다고 발표했습니다. 문제는 이보다 더 많은 금액이 앞으로 보험을 통해 변제될 가능성이 높다는 점인데요. 그나마 보증보험을 들어 가 있다면 시간이 걸리겠지만 해결은 가능하죠. 문제는 많은 집들이 보증보험이 없다는 사실입니다. 

 

 

임차권등기명령 신청 활용

전세 계약이 만료되고 보증금 반환을 요청했지만 집주인이 거부할 경우, 이사를 선뜻 가기가 어렵습니다. 우선 금전적 여유가 없다는 문제도 있지만, 이사를 가면 보증금 받기가 어려운 게 아닌가 하는 생각이 들기도 하고요. 

 

만약 이미 이사 갈 곳이 정해져 있고, 갈 예정이라면 법원에 '임차권등기명령'을 신청하세요. 신청 후 등기부등본을 떼어보고 임차권등기가 기재를 확인하고 이사를 가셔야 합니다.

 

이렇게 하면 세입자가 주택을 점유 또는 주민등록요건을 갖추지 않아도 우선변제권, 대항력을 유지하게 됩니다. 

 

다른 곳으로 이사해도 기존 살던 집에 우선변제권을 행사할 수 있고, 경매로 집이 넘어가도 배당을 받을 수 있죠. 집주인을 채무자로 추심을 할 수도 있습니다. 

 

 

임대차보증금 반환청구 소송

임차권등기명령을 했지만 보증금 반환이 안된다면 '임대차보증금 반환청구 소송'을 해야 합니다. 지급명령 등 여러 추심 방법도 있습니다. 

 

반환청구 소송에서 승소를 하면 세입자는 집주인 재산을 강제집행이나 경매 할 수 있는 '집행권원'을 확보하게 됩니다. 집행권원이 있으면 강제경매를 통해 보증금을 회수 가능합니다. 

 

 

 

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간단하게 설명을 드렸지만, 사실 위 방법들 모두 복잡한 법률 과정을 거칩니다. 세입자 입장에서 당연히 받아야 할 보증금을 받는다고 생각하지만, 막상 소송에 들어가면 임대차 목적물의 훼손 등을 이유로 어떻게든 자신 입장을 유리하게 만들려는 임대인도 있습니다. 그래서 보통 이런 소송은 긴 시간이 걸립니다. 

 

집값 향방은 그 누구도 알수 없습니다. 단지 예측만 할 뿐이죠. 현재 주택 시장을 보면 당분간 집값 하락을 계속될 예정입니다. 이럴 때 특히 주의해야 하며, 지금 전세 계약을 염두하고 있다면 더욱 신중하게 선택해야 합니다.