경매로 팔린 집에 살던 임차인이라면? ‘나가라’는 요구에 대처하는 법

집이 경매로 팔리게 되면, 거주하던 임차인은 큰 불안을 느낄 수밖에 없습니다. 특히 낙찰자가 입주를 원하며 "나가달라"고 요구해오는 상황이라면 더욱 그렇습니다.

 

이럴 때 가장 먼저 해야 할 일은 내가 ‘대항력’이나 ‘우선변제권’을 가진 임차인인지 여부를 확인하는 것입니다. 이는 전입신고와 확정일자 유무, 경매신청보다 먼저 임대차계약이 체결되었는지 여부에 따라 달라집니다.

 

예를 들어, 전입신고와 확정일자를 모두 갖췄고, 경매보다 먼저 임대차계약을 맺었다면, 낙찰자에게 대항할 수 있어 일정 기간 거주를 유지하거나 보증금을 일부라도 회수할 가능성이 있습니다. 반대로, 대항력이 없다면 집이 낙찰되는 순간 임차인으로서의 권리를 상실하게 되고, 낙찰자의 인도 요구를 거부할 수 없습니다.

 

 

대항력이 있다면 낙찰자에게도 임대차 효력이 유지됩니다

만약 임차인이 대항력을 갖춘 경우, 낙찰자는 경매로 소유권을 넘겨받더라도 기존 임대차 계약을 승계해야 합니다. 즉, ‘인수주의’가 적용되어 기존 임차인을 내보낼 수 없으며, 남은 계약기간 동안 거주를 인정해줘야 합니다.

 

또한 임차인이 우선변제권까지 갖고 있다면, 경매에서 배당을 받을 수 있으며 일정 금액의 보증금을 회수할 수도 있습니다. 낙찰자는 이 경우, 임차인이 집을 비워주지 않더라도 명도소송을 제기할 수 없으며, 오히려 임차인이 낙찰자에게 월세를 내며 계속 살 수 있게 됩니다.

 

다만, 이 권리는 경매 진행 이전에 요건을 갖췄을 때만 인정되므로, 등기부상 권리순위와 전입신고 및 확정일자 확인이 무엇보다 중요합니다. 본인의 권리를 제대로 파악하지 않은 상태에서 낙찰자의 퇴거 요구에 응하면 보증금도 날리고 주거도 상실하는 이중 피해를 입을 수 있습니다.

 

 

대항력이나 배당요구가 없다면 퇴거 압박에 대비해야 합니다

안타깝게도 임차인이 대항력을 갖추지 못했거나, 경매절차에서 배당요구를 하지 않은 경우, 낙찰자에게 인도 의무가 발생합니다. 이때 낙찰자는 임차인을 상대로 ‘명도소송’을 제기할 수 있고, 법원에서 판결이 내려지면 강제집행까지 이어질 수 있습니다.

 

특히 배당요구의 종기 전에 보증금을 회수할 수 있는 절차를 밟지 않은 경우, 임차인은 보증금을 돌려받지 못한 채 퇴거해야 할 수도 있습니다. 이러한 상황을 방지하기 위해서는 경매 진행 사실을 인지한 즉시 배당요구를 하고, 법률 전문가의 조력을 받아 대처 방안을 모색하는 것이 바람직합니다.

 

아무리 억울하더라도 법적으로 보호받지 못하는 경우가 많기 때문에, 사전에 준비하지 않으면 퇴거에 대한 저항은 어렵고, 피해만 커질 수 있습니다.

 

 

명도소송이나 협의 요청이 들어왔을 때의 실질적 대응

낙찰자가 법원에 명도소송을 제기하거나 내용증명을 보내는 경우, 무작정 버티는 것은 장기적으로 불리할 수 있습니다. 만약 법적 권리가 불확실하다면, 차라리 낙찰자와의 협의를 통해 ‘이사비용’을 지원받고 자진 퇴거하는 방향도 고려해볼 수 있습니다.

 

최근에는 낙찰자 입장에서도 소송 비용과 시간을 줄이기 위해 ‘명도 협상’을 제안하는 경우가 많기 때문에, 상호 간 이득을 조율하는 것이 가능합니다. 다만 협상 과정에서 임차인의 권리 주장은 법적으로 뒷받침되어야 하므로, 변호사나 공인중개사, 집행관 등을 통한 공식 절차를 따르는 것이 중요합니다.

 

‘그냥 나가달라’는 구두 요청에 응하지 말고, 반드시 서면 확인을 남기고, 명도 기일과 조건을 명확히 설정해야 나중에 불필요한 책임을 피할 수 있습니다. 임차인은 법적으로 약자의 위치에 있는 만큼, 현명하게 권리를 지키기 위한 전략이 필요합니다.