전월세 신고제 대상 확인법, 보증금 얼마부터 신고해야 할까?

전월세 계약을 하고 나면, 전입신고만 하면 끝이라고 생각하시는 분들이 많습니다. 그런데 2021년 6월부터 시행된 전월세 신고제 때문에, 이제는 임대차 계약 내용 자체도 별도로 신고해야 하는 경우가 있어요.

 

"내 계약도 신고 대상인가?", "보증금이 얼마 이상이면 해야 하는 거지?", "신고 안 하면 어떻게 되는 건가?" — 이런 궁금증을 가지고 계신 분들이 정말 많습니다.

 

오늘은 전월세 신고제의 대상이 누구인지, 보증금과 월세 기준은 어떻게 되는지, 예외 사항은 무엇인지, 그리고 신고하지 않으면 어떤 불이익이 있는지까지 한 번에 정리해 드릴게요.

 

📌 전월세 신고제란?

전월세 신고제는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2에 근거한 제도입니다. 핵심을 한 문장으로 정리하면, 일정 금액 이상의 주택 임대차 계약을 체결하면, 계약 당사자가 관할 관청에 계약 내용을 신고해야 하는 의무를 부과하는 제도예요.

 

이 제도가 도입된 배경은 명확합니다. 기존에는 전월세 시장의 실거래 정보가 체계적으로 수집되지 않아서, 정부가 임대차 시장 현황을 정확히 파악하기 어려웠어요. 전월세 가격이 얼마나 오르고 있는지, 어떤 지역에서 어떤 조건의 계약이 이루어지고 있는지를 실시간으로 알기 힘들었던 거죠.

 

전월세 신고제를 통해 임대차 계약 정보가 축적되면, 임차인 보호 정책의 기초 데이터로 활용할 수 있고, 세입자 입장에서도 확정일자가 자동으로 부여되는 등의 혜택을 받을 수 있습니다.

🏠 신고 대상 — 누가, 어떤 계약을 신고해야 할까?

전월세 신고 대상에 해당하는지 판단하려면 세 가지 요소를 확인해야 해요. 지역, 금액, 주택 유형 — 이 세 가지가 모두 충족되어야 신고 의무가 발생합니다.

 

 

요건 1 : 신고 의무 지역

전월세 신고제는 전국 모든 지역에 동일하게 적용되는 것이 아니라, 수도권 전역, 광역시, 세종시, 각 도의 시(市) 지역에 적용됩니다.

✅ 서울, 경기, 인천 : 전 지역 적용

✅ 광역시 : 부산, 대구, 대전, 광주, 울산 전 지역 적용

✅ 세종특별자치시 : 전 지역 적용

✅ 각 도의 시(市) 지역 : 춘천시, 청주시, 전주시, 포항시 등

❌ 군(郡) 지역 : 적용 제외 (예: 영양군, 횡성군 등)

쉽게 말해, 대부분의 도시 지역에서는 신고 의무가 있다고 보시면 됩니다. 농어촌 지역인 군(郡) 단위만 예외예요.

 

 

요건 2 : 신고 기준 금액

이 부분이 가장 많은 분들이 궁금해하시는 핵심 포인트입니다. 보증금이 얼마 이상이면 신고해야 하는 걸까요?

신고 대상 기준 금액

보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과인 경우 신고 대상입니다.

※ 보증금 6,000만 원 '이하'이면서 동시에 월세 30만 원 '이하'인 경우에는 신고 대상이 아닙니다.

구체적인 예시로 살펴볼게요.

📍 보증금 1억 원, 월세 0원 (전세) → 보증금 6,000만 원 초과 → 신고 대상 ○

📍 보증금 5,000만 원, 월세 50만 원 → 월세 30만 원 초과 → 신고 대상 ○

📍 보증금 3,000만 원, 월세 25만 원 → 둘 다 기준 이하 → 신고 대상 ✕

📍 보증금 7,000만 원, 월세 20만 원 → 보증금 6,000만 원 초과 → 신고 대상 ○

📍 보증금 500만 원, 월세 35만 원 → 월세 30만 원 초과 → 신고 대상 ○

핵심은 보증금과 월세 중 하나라도 기준을 초과하면 신고 대상이라는 점이에요. 둘 다 기준 이하여야만 신고 의무가 없습니다.

 

 

요건 3 : 주택에 해당할 것

전월세 신고제는 주택 임대차에 적용됩니다. 아파트, 빌라, 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 등 주거용으로 사용되는 건물이 대상이에요. 상가나 사무실 등 비주거용 건물은 전월세 신고 대상이 아닙니다.

 

다만 오피스텔의 경우, 실제 주거용으로 사용하고 있다면 신고 대상에 해당합니다. 건축물대장상 업무시설로 등재되어 있더라도, 실질적으로 주거 목적으로 임대차 계약을 한 경우에는 신고해야 해요.

📋 신고 방법과 기한

신고 대상에 해당한다면, 어떻게 신고하고 기한은 언제까지인지 알아야겠죠?

 

신고 기한은 임대차 계약을 체결한 날로부터 30일 이내입니다. 계약 체결일이 기준이므로, 입주일이나 전입신고일과는 다를 수 있어요. 계약서에 서명한 날로부터 30일을 계산하시면 됩니다.

 

신고 의무자는 임대인과 임차인 모두입니다. 법적으로는 양쪽 모두에게 신고 의무가 있지만, 실무에서는 한쪽이 대표로 신고하면 양쪽 모두 의무를 이행한 것으로 인정됩니다. 다만 공동 신고가 원칙이므로, 가능하면 임대인과 함께 신고하는 것이 가장 확실해요.

 

신고 방법은 두 가지입니다.

📍 온라인 신고 : 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 신고
→ 공동인증서(공인인증서) 필요 / 24시간 이용 가능

 

📍 방문 신고 : 임대 주택 소재지 관할 주민센터(읍/면/동 행정복지센터) 방문
→ 임대차 계약서 지참 / 신고서 작성 후 제출

참고로, 임대차 계약을 중개사를 통해 체결한 경우 중개사가 대리 신고할 수도 있습니다. 요즘은 많은 공인중개사가 계약 체결과 동시에 전월세 신고까지 대행해 주는 경우가 많으니, 중개사에게 확인해 보시는 것도 좋아요.

✅ 신고해야 하는 경우 — 이것도 해당됩니다

최초 계약뿐만 아니라, 계약 내용이 변경되는 경우에도 신고 의무가 있습니다. 많은 분들이 놓치시는 부분이에요.

✅ 신규 계약 : 새로 체결한 임대차 계약 (가장 기본)

✅ 갱신 계약 : 기존 계약을 갱신하면서 보증금이나 월세가 변경된 경우

✅ 계약 변경 : 계약 기간 중 보증금/월세를 증감한 경우

✅ 전세에서 월세로 전환 (또는 그 반대)한 경우

✅ 계약 해제/해지/종료 : 계약이 끝난 경우에도 신고 대상

특히 갱신 계약의 경우를 주의하세요. 계약갱신요구권을 행사하여 계약을 연장했더라도, 보증금이나 월세가 변경되었다면 변경된 내용을 다시 신고해야 합니다. 금액 변동 없이 동일 조건으로 갱신된 경우에도 신고가 필요한지에 대해서는 실무적으로 논란이 있었으나, 묵시적 갱신의 경우는 별도 신고 의무가 없는 것으로 보는 것이 일반적이에요.

🚫 신고 예외 — 이런 경우는 안 해도 됩니다

신고 대상 기준에 해당하더라도, 법에서 정한 예외 사유에 해당하면 신고 의무가 없습니다.

 

① 금액 기준 미달

앞서 설명드린 대로, 보증금 6,000만 원 이하이면서 월세 30만 원 이하인 계약은 신고 대상이 아닙니다.

 

② 군(郡) 지역의 계약

신고 의무 지역에 해당하지 않는 군(郡) 지역의 임대차 계약은 금액과 무관하게 신고 대상이 아닙니다.

 

③ 비주거용 임대차

상가, 사무실, 공장 등 비주거용 건물의 임대차 계약은 전월세 신고 대상이 아닙니다. 다만 오피스텔의 경우 주거용으로 사용하면 신고 대상이 될 수 있다는 점은 앞서 설명드린 바와 같아요.

 

④ 국가/지자체/공공기관이 임대인 또는 임차인인 경우

국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 당사자인 공공임대 계약의 경우, 별도의 관리 체계가 있으므로 전월세 신고 대상에서 제외됩니다.

⚠️ 신고하지 않으면 어떻게 될까?

전월세 신고제 시행 초기에는 계도 기간을 운영하며 과태료를 부과하지 않았습니다. 하지만 계도 기간이 종료되면서, 현재는 신고 의무를 위반할 경우 과태료가 부과될 수 있어요.

⚠️ 미신고 시 : 최대 100만 원 이하의 과태료

⚠️ 거짓 신고 시 : 최대 100만 원 이하의 과태료

⚠️ 과태료는 임대인과 임차인 모두에게 부과될 수 있습니다

과태료 금액은 계약 금액, 미신고 기간 등에 따라 달라질 수 있습니다. 다만 초기 위반이나 자진 신고의 경우 과태료가 감경되는 사례도 있으므로, 신고 기한을 넘겼더라도 가능한 한 빨리 신고하시는 것이 유리해요.

 

한편, 전월세 신고를 하면 좋은 점도 있습니다. 신고가 완료되면 확정일자가 자동으로 부여되기 때문에, 세입자 입장에서는 별도로 확정일자를 받으러 갈 필요가 없어요. 확정일자는 보증금을 보호받기 위한 우선변제권의 요건 중 하나이므로, 세입자에게는 실질적인 혜택이 됩니다.

🔍 실무에서 자주 헷갈리는 케이스 정리

전월세 신고제와 관련하여 실무에서 자주 혼동되는 상황들을 모아봤어요.

 

Case 1 : 가족 간 임대차도 신고해야 하나요?

네, 가족 간이라도 임대차 계약을 체결했고 신고 기준에 해당하면 신고 의무가 있습니다. 다만 실무적으로는 가족 간 무상 거주(사용대차)의 경우에는 임대차가 아니므로 신고 대상이 아니에요. 보증금이나 월세를 실제로 주고받는 계약인 경우에만 해당됩니다.

 

Case 2 : 계약서 없이 구두로 계약한 경우는요?

법적으로는 구두 계약도 유효한 임대차 계약입니다. 따라서 구두로 계약했더라도 신고 기준에 해당하면 신고 의무가 발생해요. 다만 실무적으로는 계약서가 없으면 신고 자체가 어려울 수 있으므로, 항상 서면 계약을 체결하시는 것을 권해 드립니다.

 

Case 3 : 보증금을 올려서 재계약했는데, 다시 신고해야 하나요?

네, 갱신 계약에서 보증금이나 월세가 변경되었다면 변경된 내용을 30일 이내에 다시 신고해야 합니다. 최초 계약만 신고하면 되는 것이 아니에요.

 

Case 4 : 전입신고를 하면 전월세 신고도 자동으로 되나요?

아닙니다. 전입신고와 전월세 신고는 완전히 별개의 절차입니다. 전입신고는 주민등록법에 따른 주소 이전 신고이고, 전월세 신고는 부동산 거래신고법에 따른 임대차 계약 내용 신고예요. 둘 다 해야 합니다.

 

Case 5 : 월세만 있고 보증금이 없는 경우는?

보증금이 0원이더라도, 월세가 30만 원을 초과하면 신고 대상입니다. 예를 들어 보증금 없이 월세 50만 원으로 계약했다면 신고 의무가 있어요.

📊 한눈에 보는 전월세 신고제 체크리스트

☐ 신고 의무 지역에 해당하는가? (시 지역 이상)

☐ 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과인가?

☐ 주거용 건물(아파트, 빌라, 오피스텔 등)인가?

☐ 공공기관이 아닌 민간 당사자 간 계약인가?

→ 위 네 가지 모두 해당하면 신고 대상입니다

☐ 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고했는가?

☐ 갱신/변경 시 변경 내용을 다시 신고했는가?

전월세 신고제는 복잡해 보이지만, 핵심은 간단합니다. 시 지역 이상에서, 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과인 주거용 임대차 계약을 했다면 30일 이내에 신고해야 합니다.

 

신고를 귀찮다고 미루면 과태료 부과 대상이 될 수 있지만, 반대로 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여되어 보증금 보호에 도움이 됩니다. 세입자 입장에서는 오히려 내 보증금을 지키기 위한 절차로 받아들이시는 것이 맞아요.

 

새로 계약하셨거나, 기존 계약을 갱신하면서 금액이 변경되셨다면 지금 바로 신고 여부를 확인해 보세요. 온라인으로도 간편하게 가능하니, 미루지 말고 챙기시는 것이 가장 현명한 방법입니다.