공동 주택 옥상에서 개인 텃밭을 한다면?

공동 주택은 벽, 복도, 계단, 기타 설비 등을 공동으로 사용하면서 각 세대가 독립된 생활을 할 수 있는 구조의 주택을 말합니다. 이에는 빌라, 아파트 등이 포함됩니다. 공동 주택은 단독 주택과 달리 층간 소음 문제나 다양한 크고 작은 분쟁이 발생할 수 있으므로, 배려와 주의가 필요합니다. 

 

최근에는 아파트 내 생활시설이 다양해지면서 입주민들 사이의 공용 공간 관련 문제도 증가하고 있습니다. 공동으로 사용되는 복도, 옥상 등의 공용 공간을 입주민이 개인적 이득을 위해 사용하는 경우에 대처하는 방법에 대해서도 살펴볼 필요가 있습니다.

 

 

집합건물의 공용 부분은?

집합건물법에 따라, 공용 부분의 귀속 및 사용에 관한 규정들이 명시되어 있습니다.

- 집합건물법 제10조(공용 부분의 귀속 등) 1항: 이 조항에 따르면, 공용 부분은 구분 소유자 전원의 공유에 속합니다. 단, 일부 구분 소유자만이 공용하도록 명시된 경우, 해당 공용부분은 그 구분 소유자들의 공유에 속합니다.

- 제11조(공유자의 사용권): 이 조항은 각 공유자가 공용 부분을 해당 용도에 따라 사용할 수 있음을 규정합니다.

- 제14조(일부공용 부분의 관리): 이 조항에 따르면, 일부 공용 부분의 관리는 구분 소유자 전원의 집회 결의로 결정하며, 기타 사항은 해당 공용 부분을 공용하는 구분 소유자들만의 집회 결의로 결정합니다.

이러한 법적 규정은 공동 주택 내에서 공용부분의 사용 및 관리와 관련하여 구분 소유자 간의 권리와 의무를 명확히 함으로써 분쟁을 예방하고, 공정한 관리를 유도하는 데 중요한 역할을 합니다.

 

집합건물, 즉 공동 주택에는 구분 소유권이 인정되는 전유 부분과 구분 소유권이 인정되지 않는 공용 부분이 있습니다.

공용 부분은 집합건물법 제10조 1항에 따라 모든 구분 소유자의 공유에 속합니다. 이 공간은 공동으로 사용되기 때문에 한 개인이 개인적인 목적으로 사용할 경우 법적 책임을 질 수 있습니다. 예를 들어, 상가 건물의 복도를 업무 공간으로 무단 사용하는 경우, 다른 구분 소유자들은 인도 청구 소송이나 부당이득금 반환 청구 소송을 제기할 수 있습니다.

아파트 내 복도나 계단에 개인 물건을 무단으로 적치하는 것도 흔히 발생하는 문제입니다. 이러한 행위는 공용 공간을 점유하는 것이므로 허용되지 않으며, 화재예방 및 안전관리에 관한 법률에 따라 과태료 부과 대상이 될 수 있습니다. 따라서 이러한 법률과 규정을 준수하여 공동 주택 내에서의 생활에 주의를 기울여야 합니다.

 

 

공용부분을 무단 점거하면

민법 제214조는 소유물 방해 제거와 방해 예방 청구권에 대해 규정하고 있습니다. 이 조항에 따르면, 소유자는 자신의 소유권을 방해하는 자에게 방해의 제거를 청구할 수 있으며, 소유권을 방해할 우려가 있는 행위를 하는 자에게는 그 예방이나 손해 배상의 담보를 청구할 수 있습니다.

 

공동 주택에서 전유 부분이 아닌 공용 부분을 개인의 이익을 위해 무단 사용하는 경우, 민법 제214조에 따라 방해 배제 청구권을 신청할 수 있습니다. 이 청구권은 토지의 소유권, 점유권, 통행권, 환경권 등 다양한 목적물에 적용될 수 있으며, '원상회복 청구권'으로도 불립니다. 방해 배제 청구권이 인정된 후에는 추가적으로 손해 배상 청구도 가능해집니다.

 

 

옥상이나 공용 공간 개인텃밭 문제

공용 주택, 특히 아파트의 경우, 각 동의 옥상은 공용 부분에 속합니다. 하지만 아파트의 개별 동 옥상이 전체 공용 부분인지 아니면 일부 공용 부분으로 보아야 하는지는 경우에 따라 달라질 수 있습니다.

예를 들어, A 씨가 자신이 거주하는 아파트 동의 옥상을 개인 텃밭으로 사용하는 경우를 살펴보겠습니다. 입주자 대표인 B 씨가 공유물 인도 청구 소송을 제기한 이 사건에서, A 씨는 해당 옥상이 자신이 거주하는 개별 동에 해당하므로, 다른 동에 거주하는 B 씨에게는 권리가 없다고 주장했습니다.

이러한 상황에서 법적 판단은 집합건물법의 관련 조항, 특히 공용 부분의 귀속 및 사용에 관한 규정을 기준으로 이루어질 것입니다. 개별 동의 옥상이 해당 동의 거주민에게만 제공되는 것으로 명백한 경우, 그것은 해당 동 거주민의 공유에 속할 수 있습니다. 하지만, 아파트 전체의 입주민이 공동으로 사용하는 것으로 간주되면, 그 옥상은 전체 입주민의 공유 부분으로 볼 수 있습니다.

이 사례는 공용 부분의 사용 및 권리에 대한 복잡한 법적 문제를 보여줍니다. 그리고 각 사례는 특정한 상황과 아파트 규약에 따라 다르게 해석될 수 있습니다.

 

 

실제 판결은?

이 사례에서 대법원의 판결은 아파트의 개별 동 옥상을 일부 공용 부분으로 판단했으며, 이에 따라 해당 동에 거주하는 구분 소유자에게 소유권이 귀속된다고 보았습니다. 이 판결은 A 씨가 옥상을 개인 텃밭으로 사용하는 것이 불법이 아니라는 것을 의미하지는 않습니다.

 

판결의 취지는 해당 동에 거주하지 않는 B 씨에게는 그 옥상을 사용할 권리가 없다는 것이었습니다. 하지만 이러한 판결에도 불구하고, 공동 주택의 옥상은 여전히 공용 부분에 해당합니다. 따라서 A 씨와 B 씨가 같은 동에 거주했다면, 판결의 내용은 다를 수 있습니다.

 

이러한 판결은 공동 주택에서의 공용 부분 사용과 관련된 법적인 해석의 복잡성을 보여줍니다. 각 구분 소유자의 권리와 의무, 그리고 공동 주택의 공용 부분에 대한 사용 규정은 매우 세밀하게 다루어져야 합니다. 이는 공동 주택 내에서의 공생을 위한 중요한 법적 기준이 됩니다.