전세, 월세 계약 시 주의사항, 보증금 지키는 법

주거 계약은 단순히 집을 빌리는 것을 넘어 수천만 원에서 수억 원에 달하는 보증금을 안전하게 지켜야 하는 중대한 법적 행위입니다.

 

특히 최근 전세사기, 깡통전세 등 피해 사례가 빈번하게 발생하면서 세입자 입장에서는 계약 전 꼼꼼한 확인과 철저한 대비가 필요합니다.

 

단순히 집이 마음에 든다고 계약을 서두르면 큰 손해를 볼 수 있으므로, 계약 전후로 어떤 사항을 확인해야 하는지, 또 보증금을 지키기 위해 어떤 법적 장치를 활용할 수 있는지 살펴보겠습니다.

 

 

🏠 계약 전 반드시 확인해야 할 점

전세든 월세든 계약을 맺기 전에 가장 중요한 것은 등기부등본 확인입니다. 해당 부동산에 근저당권이나 압류, 가압류 같은 권리관계가 복잡하게 얽혀 있다면 나중에 집이 경매로 넘어가 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다.

 

따라서 계약 전 집주인과 함께 등기부등본을 열람해 소유자가 실제 임대인과 동일한지, 근저당 설정 금액이 시세 대비 과도하지 않은지 확인해야 합니다. 또한 전입세대열람원을 통해 기존 세입자가 있는지도 살펴봐야 합니다. 기존 세입자의 보증금과 권리 순위가 본인보다 앞서 있다면 우선순위에서 밀려 보증금 회수가 힘들 수 있기 때문입니다.

 

여기에 더해 집 자체의 하자 여부도 살펴야 합니다. 계약 후 발견된 누수, 곰팡이, 전기 문제 등은 임차인이 부담을 떠안게 되는 경우가 많습니다. 따라서 사전에 사진이나 동영상으로 증거를 남기고, 필요하면 특약 사항에 명확히 기재하는 것이 안전합니다. 특히 전세 계약의 경우 확정일자와 전입신고를 통해 대항력과 우선변제권을 확보하는 절차가 필수적입니다.

 

 

📑 계약서 작성 시 주의사항

계약서를 작성할 때는 계약금, 중도금, 잔금 지급일과 금액, 임대차 기간, 보증금 반환 조건 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 형식적인 계약서라도 사소한 부분이 빠지면 나중에 큰 문제가 될 수 있습니다.

 

예를 들어 임대인이 중도에 집을 매도할 경우, 새로운 집주인이 보증금을 승계한다는 특약을 반드시 넣어야 합니다. 또 수리나 관리비 부담 주체에 대해서도 분쟁이 잦으므로 “수리비는 일정 금액 이하일 경우 임차인이 부담한다”는 식으로 구체적으로 명시하는 것이 좋습니다.

 

특히 월세 계약의 경우 연체 시 위약금이나 계약 해지 조건이 어떻게 규정되어 있는지 확인해야 합니다. 최근에는 전자계약 시스템을 통해 임대차계약을 체결하면 확정일자가 자동으로 부여되어 훨씬 안전합니다. 이러한 디지털 계약 방식을 활용하는 것도 보증금을 지키는 방법 중 하나라 할 수 있습니다.

 

 

⚖️ 보증금 보호를 위한 법적 장치

세입자의 보증금을 지키기 위해서는 전입신고와 확정일자가 가장 중요한 수단입니다. 전입신고를 마치고 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권을 얻게 되어, 집이 경매에 넘어가더라도 일정한 순위에 따라 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 다만 선순위 근저당이나 선순위 임차인이 있으면 본인이 후순위로 밀릴 수 있으므로, 반드시 권리관계를 확인해야 합니다.

 

또한 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증 제도를 가입하면, 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 HUG가 대신 지급해주고 추후 집주인에게 구상권을 행사합니다. 다만 해당 보증보험은 일정 요건(보증금 한도, 임대인의 세금 체납 여부 등)에 따라 가입이 제한될 수 있으므로 미리 자격 조건을 확인해야 합니다.

 

대법원 판례에서도 임차인의 보증금 보호가 중요한 가치로 인정되어 왔습니다. 예컨대 “임차인이 적법하게 전입신고와 확정일자를 갖춘 경우, 집이 경매되더라도 보증금 우선변제를 받을 권리가 인정된다”(대법원 2012다103411 판결)는 점은 세입자가 반드시 기억해야 할 부분입니다.

 

 

🔑 안전한 계약을 위한 실천 방안

전세나 월세 계약을 안전하게 진행하기 위해서는 첫째, 임대인 신뢰성 검증이 필요합니다. 세금 체납 사실이나 다수의 근저당 설정 여부를 확인하고, 가능하다면 공인중개사무소를 통해서만 거래하는 것이 좋습니다.

 

둘째, 계약 과정에서 모든 사실을 문서화해야 합니다. 말로만 한 약속은 분쟁 시 증거력이 없으므로 반드시 특약 조항에 기록해야 하며, 문자·카톡 내역 등도 증거로 보관하는 습관이 필요합니다.

 

셋째, 계약 후에는 전입신고와 확정일자, 보증보험 가입을 통해 보증금 반환 위험을 최소화해야 합니다.

 

결국 세입자가 보증금을 지키는 가장 확실한 방법은 서두르지 않고, 권리관계를 꼼꼼히 확인하며, 법적 절차를 철저히 따르는 것입니다. 만약 이미 위험 신호가 보이거나 계약 해지·보증금 반환이 불안하다면, 부동산 전문 변호사와 상담해 가압류, 내용증명 발송, 보증금 반환 소송 등 법적 절차를 신속하게 준비하는 것이 최선의 대응책이 될 수 있습니다.